Calendrier interdiction location DPE : vers une pénurie de logements ?

1. Le cadre législatif et les objectifs du calendrier d’interdiction de location DPE

a) Le défi de la transition énergétique

Nous en parlions déjà dans notre article du 8 janvier 2023. L’interdiction de louer des logements énergivores s’inscrit dans le cadre des engagements climatiques de la France, visant à rendre le pays neutre en carbone d’ici 2050. Le secteur du bâtiment représente environ 25 % des émissions de gaz à effet de serre en France, en raison principalement de l’inefficacité énergétique d’une grande partie du parc immobilier. La loi Climat et Résilience, promulguée en août 2021, fixe des échéances précises pour interdire progressivement la mise en location des logements les moins performants du point de vue énergétique, définis par leur classification dans le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).

Le calendrier d’interdiction de location DPE prévoit :

• 2023 : interdiction des logements dont la consommation énergétique dépasse 450 kWh/m² par an (logements classés G).
• 2025 : interdiction de louer tous les logements classés G.
• 2028 : interdiction de louer les logements classés F.
• 2034 : interdiction de louer les logements classés E.

Ces mesures visent à accélérer la rénovation énergétique et à faire sortir du parc locatif les « passoires thermiques ». Toutefois, elles posent un problème fondamental : celui de la réduction du nombre de logements disponibles à la location.

b) Un marché immobilier sous tension

La France connaît une pénurie de logements depuis plusieurs décennies, exacerbée par la concentration des populations dans les grandes agglomérations et les zones tendues, où la demande locative est supérieure à l’offre. Selon l’Insee, environ 4 millions de personnes vivent dans des logements considérés comme énergivores, ce qui représente une part significative du marché locatif. L’interdiction progressive de louer ces logements pourrait donc avoir un effet direct sur la disponibilité des biens, réduisant l’offre locative dans un contexte déjà tendu.

2. Conséquences du calendrier d’interdiction de location DPE

a) Réduction de l’offre locative

L’une des conséquences immédiates de l’interdiction de location des logements énergivores est la réduction du nombre de biens disponibles sur le marché locatif. De nombreux propriétaires, en raison du coût élevé des travaux de rénovation, pourraient choisir de retirer leur logement du marché plutôt que de le mettre en conformité avec les nouvelles exigences. Selon des estimations, environ 1,5 million de logements pourraient être concernés par cette interdiction d’ici 2028, ce qui représente une proportion non négligeable du parc locatif actuel. Il faut également préciser que le calendrier d’interdiction de location doit figurer dans le bail. Pour obtenir un contrat de location conforme, téléchargez nos modèles de contrats de baux en Word et PDF.

Dans certaines zones tendues, où la demande locative est particulièrement forte, cette diminution de l’offre pourrait aggraver la pénurie de logements et rendre encore plus difficile l’accès à un logement pour de nombreux ménages, en particulier les plus modestes. L’impact se ferait sentir principalement dans les logements accessibles, souvent ceux qui sont les plus énergivores, augmentant ainsi les inégalités en matière de logement.

b) Augmentation des prix des loyers

La réduction de l’offre locative, associée à une demande toujours croissante, risque de provoquer une augmentation des loyers dans les zones les plus affectées. Ce phénomène est déjà observé dans certaines métropoles, où la tension sur le marché immobilier est telle que les prix des loyers augmentent plus rapidement que les revenus des ménages.

Cette dynamique pourrait s’intensifier avec la disparition progressive des logements classés F et G du marché locatif, obligeant les locataires à se tourner vers des biens plus performants énergétiquement, mais souvent plus coûteux. En conséquence, l’accessibilité au logement pour les ménages les plus fragiles pourrait se détériorer, renforçant ainsi la précarité locative dans certaines zones.

c) Risque d’augmentation des logements vacants

Une autre conséquence possible de cette interdiction est l’augmentation du nombre de logements vacants. Les propriétaires qui n’ont pas les moyens ou la volonté de réaliser les travaux de rénovation nécessaires pourraient choisir de laisser leur bien vacant plutôt que de le louer illégalement. Cette situation pourrait entraîner une dégradation supplémentaire de ces logements, déjà vétustes, et contribuer à la détérioration du patrimoine immobilier.

Par ailleurs, la vacance des logements pourrait également avoir un impact sur la fiscalité locale, puisque les communes perçoivent une partie de leurs ressources à travers les taxes foncières et d’habitation, dont les montants sont liés à l’occupation des logements.

3. Conséquences pour les propriétaires et les locataires

a) Un coût élevé pour les propriétaires

Pour les propriétaires, l’interdiction de location des logements énergivores représente une obligation de rénover leur bien pour le mettre aux normes, sous peine de ne plus pouvoir le louer. Les travaux de rénovation énergétique peuvent être coûteux, notamment dans les logements anciens nécessitant des interventions lourdes (isolation des murs, changement du système de chauffage, remplacement des fenêtres, etc.). Ces dépenses peuvent aller de plusieurs milliers à plusieurs dizaines de milliers d’euros en fonction de la nature des travaux et de la taille du bien.

Bien que l’État ait mis en place des aides comme MaPrimeRénov’ ou l’Éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) pour soutenir les propriétaires dans leurs démarches de rénovation, ces dispositifs ne suffisent pas toujours à couvrir l’intégralité des coûts. En conséquence, certains propriétaires pourraient décider de vendre leur bien plutôt que de le rénover, réduisant ainsi le nombre de logements disponibles à la location.

b) Les locataires : entre précarité énergétique et augmentation des loyers

Pour les locataires, la disparition des logements énergivores du marché locatif peut sembler être une bonne nouvelle, puisqu’elle vise à améliorer la qualité du parc immobilier et à réduire les factures énergétiques. En effet, les logements mal isolés sont non seulement inconfortables, mais ils entraînent également des dépenses énergétiques importantes, ce qui contribue à la précarité énergétique de nombreux ménages.

Cependant, la mise aux normes des logements pourrait se traduire par une augmentation des loyers, car les propriétaires chercheront à rentabiliser les travaux effectués. Les locataires, notamment dans les zones tendues, pourraient ainsi se retrouver face à une hausse des loyers difficile à absorber, aggravant leur situation financière. De plus, dans certaines zones, l’offre locative étant déjà limitée, les locataires auront moins de choix, ce qui pourrait entraîner une hausse des discriminations à l’entrée.

c) Un risque de relogement forcé

Les locataires de logements classés F ou G pourraient également se retrouver dans des situations de relogement forcé, en particulier si le propriétaire décide de retirer le bien du marché ou de vendre. Bien que la loi protège les locataires en cours de bail, ces derniers pourraient être confrontés à des difficultés au moment de renouveler leur contrat de location ou de trouver un nouveau logement dans un marché de plus en plus tendu.

4. Quelles solutions face à la pénurie de logements ?

a) Renforcer les aides à la rénovation

Pour éviter que le calendrier d’interdiction de location DPE n’aggrave la pénurie de logements, il est crucial de renforcer les dispositifs d’aides à la rénovation. Des aides financières plus généreuses, ainsi que des incitations fiscales, pourraient encourager les propriétaires à entreprendre des travaux, tout en limitant l’impact sur les loyers. De plus, un accompagnement technique renforcé, notamment pour les propriétaires modestes, permettrait de faciliter la réalisation des rénovations nécessaires.

b) Encourager la construction de nouveaux logements

L’interdiction de location des logements énergivores met également en lumière la nécessité de construire davantage de logements pour répondre à la demande croissante, notamment dans les zones tendues. L’augmentation de l’offre de logements neufs, performants sur le plan énergétique, est essentielle pour compenser la réduction de l’offre locative due à la sortie des « passoires thermiques » du marché.

c) Favoriser l’accessibilité au logement social

Enfin, il est indispensable de renforcer le parc de logements sociaux pour offrir des solutions de logement abordables aux ménages les plus modestes. Le logement social, en tant qu’alternative aux logements du parc privé, pourrait jouer un rôle crucial dans la réduction de la précarité locative, particulièrement dans un contexte de pénurie accrue.

Conclusion

L’interdiction de location des logements énergivores, engendrée par le calendrier interdiction location DPE, bien qu’elle soit justifiée par des impératifs environnementaux, soulève des enjeux majeurs en matière de logement. Dans un marché déjà marqué par une pénurie de biens disponibles, cette mesure risque d’aggraver les tensions et de contribuer à une augmentation des loyers, réduisant ainsi l’accès au logement pour de nombreux ménages. Les pouvoirs publics devront veiller à accompagner cette transition énergétique tout en limitant les effets négatifs sur le marché locatif, en renforçant notamment les aides à la rénovation et en favorisant la construction de logements.