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Modèle de contrat de location bail meublé PDF / Word 2024
Qu'est ce qu'un bail meublé ?
Les conditions du contrat de location meublé
Le bail meublé, ou contrat de location meublée, est une option intéressante tant pour les propriétaires que pour les locataires. Ce type de bail est souvent choisi pour les locations courtes ou moyennes durées, offrant une flexibilité dans les durées d’engagement. Cependant, contrairement au bail nu, le logement loué en meublé doit impérativement contenir un ensemble d’équipements qui répondent aux besoins de la vie courante.
Depuis 2015, la loi Alur a défini une liste précise des équipements minimums à fournir pour un logement loué en meublé, afin de clarifier les attentes pour les propriétaires et les locataires. Cette liste se divise en plusieurs catégories : couchage, cuisine, entretien, et équipements divers.
1. Le mobilier de couchage
Un logement meublé doit inclure de quoi dormir confortablement. Cela se traduit par les équipements suivants :
- Un lit avec une literie complète (y compris matelas et couette ou couverture).
- Pour un studio ou une pièce unique, un canapé-lit ou un lit mezzanine peut être accepté, mais il doit être en bon état pour un usage quotidien.
2. L’espace de repas et d’assise
Le logement doit offrir un minimum d’équipements pour permettre au locataire de manger et de s’asseoir correctement :
- Une table et des sièges pour que tous les occupants puissent prendre leurs repas. Dans un studio, une table escamotable ou un espace bar peuvent être acceptés.
3. La cuisine équipée
Pour qu’un logement meublé soit fonctionnel, la partie cuisine doit contenir les éléments suivants :
- Des plaques de cuisson : ces dernières peuvent être intégrées ou mobiles, mais doivent permettre une cuisson adéquate.
- Un four ou un four à micro-ondes, permettant la préparation d’aliments.
- Un réfrigérateur avec un compartiment congélateur ou, à minima, un compartiment à froid positif (de moins de -6°C).
- Vaisselle et ustensiles : un ensemble de vaisselle, couverts, casseroles, poêles, et autres ustensiles de cuisine essentiels pour cuisiner et consommer des repas au quotidien.
4. Les éléments de rangement
Le locataire doit pouvoir ranger ses effets personnels. Le bailleur doit prévoir :
- Des étagères ou un placard pour les vêtements et les effets personnels.
- Dans les cuisines ou petites surfaces, les rangements peuvent aussi être des placards modulables ou des étagères.
5. L’éclairage et les dispositifs de sécurité
Un minimum d’éclairage dans toutes les pièces est nécessaire, à la fois pour assurer le confort et pour des raisons de sécurité. Les attentes comprennent :
- Des dispositifs d’éclairage dans toutes les pièces, notamment dans les zones de vie et de travail (cuisine, salon, chambre).
- Un détecteur de fumée fonctionnel est également obligatoire pour garantir la sécurité des occupants.
6. Les équipements pour l’entretien ménager
Le locataire doit être en mesure de nettoyer et entretenir le logement. Cela implique :
- Un aspirateur si le logement comporte de la moquette ou des tapis.
- Du matériel d’entretien de base (balai, serpillière, seau, etc.), adapté à la nature des sols et des équipements du logement.
⚠️ Quelles sanctions en cas de non-respect des équipements obligatoires ?
Un logement non conforme peut être requalifié en bail de logement vide si les équipements sont jugés insuffisants, ce qui aurait pour effet de changer la fiscalité et la réglementation applicable. De plus, un locataire pourrait signaler cette non-conformité auprès d’un tribunal compétent pour demander une régularisation ou une compensation.
Le mobilier devra faire l’objet d’un inventaire précis avec l’état des lieux.
La fiscalité du bail de location meublé
La fiscalité des logements meublés en offre des régimes fiscaux particulièrement avantageux pour les propriétaires. Deux régimes principaux se distinguent : le régime du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et le régime du Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Ces dispositifs permettent d’optimiser la rentabilité d’une location meublée, avec des spécificités propres à chaque statut.
Comparatif entre LMNP et LMP
| Critère | LMNP | LMP |
|---|---|---|
| Conditions d’accès | Revenus < 23 000 € ou < 50 % des revenus | Revenus > 23 000 € et > 50 % des revenus |
| Régime Micro-BIC | Oui (si revenus < 77 700 €) | Non |
| Déduction des charges | Oui (au réel ou Micro-BIC) | Oui |
| Amortissement | Oui | Oui |
| Imputation des déficits | Sur revenus de location seulement | Sur l’ensemble du revenu global |
| Plus-value | Imposition de la plus-value des particuliers | Possibilité d’exonération de la plus-value professionnelle |
| Protection sociale | Non sauf si location courte durée type Airbnb | Oui, affiliation aux indépendants |
Comment faire un bail de location meublé ?
Le contrat de location meublé comporte de nombreuses spécificités et un régime propre sur plusieurs aspects tels que sa durée, son système de facturation des charges locatives et les mentions qu’il doit comporter.
La durée du contrat de location meublé
Pour une location meublée « classique », c’est à dire de longue durée, la loi prévoit une durée minimale de 1 an, renouvelable tacitement, et cela quelque soit la qualité du propriétaire, qu’il soit bailleur personne physique ou bailleur personne morale.
Chaque année, le contrat est automatiquement reconduit aux mêmes conditions, sauf si le propriétaire ou le locataire souhaite y mettre fin en respectant le délai de préavis légal, c’est à dire en donnant congé.
Il existe des dérogations pour certains cas spécifiques de location meublée :
➡️Le bail étudiant : Les étudiants peuvent bénéficier d’un bail spécifique de 9 mois, conçu pour s’aligner sur la durée de l’année universitaire. Ce bail, non renouvelable automatiquement, permet à l’étudiant de n’être engagé que pour la durée de ses études, sans avoir à s’inquiéter d’un renouvellement inutile. C’est une formule particulièrement avantageuse pour les jeunes en études supérieures, qui peuvent ainsi louer un logement pour l’année scolaire sans contraintes excessives.
➡️ Le bail mobilité : introduit en 2018, ilrépond aux besoins des locataires en mobilité temporaire, tels que les stagiaires, les étudiants en alternance, ou encore les professionnels en mission courte. Ce bail offre une grande souplesse car il est conclu pour une durée de 1 à 10 mois.
Le loyer, le charges et le dépôt de garantie du contrat de location meublé
💰 Le Loyer
Le loyer dans un bail meublé est librement fixé par le propriétaire lors de la signature du contrat, sauf dans les zones tendues où la demande de logements est forte. Dans ces zones, le montant du loyer doit se conformer à un plafond imposé par arrêté préfectoral (loyer de référence majoré).
Le loyer en location meublée peut être plus élevé que celui d’une location vide, car il inclut le mobilier et les équipements nécessaires à la vie courante. Le montant et les conditions d’indexation (révision annuelle) du loyer doivent être précisés dans le contrat de location pour garantir une transparence totale envers le locataire.
💧Les Charges
Les charges dans un contrat de location meublée peuvent être perçues de deux manières principales :
Forfait de charges : Les charges sont fixées sous forme de forfait mensuel, ce qui signifie que le locataire paie chaque mois une somme prédéterminée qui inclut les charges d’entretien et les dépenses communes (comme l’eau, l’électricité des parties communes, le chauffage, etc.). Ce montant est défini dans le contrat et ne fait généralement pas l’objet de régularisation en fin d’année, ce qui peut être pratique pour les deux parties.
Provision sur charges avec régularisation : Dans ce cas, le propriétaire perçoit une provision mensuelle pour les charges, et une régularisation est effectuée en fin d’année en fonction des charges réelles. Cette méthode est plus transparente, car elle permet d’ajuster le montant payé en fonction des dépenses réelles, mais elle nécessite une gestion rigoureuse et la fourniture de justificatifs par le propriétaire.
📌 l’eau,
📌 le chauffage,
📌 l’entretien des parties communes,
📌 la collecte des déchets.
🔐 Le dépôt de garantie
Le dépôt de garantie dans une location meublée ne peut pas dépasser deux mois de loyer hors charges. Cette somme est versée au propriétaire au moment de la signature du bail et sert à couvrir les éventuelles dégradations du logement ou impayés du locataire en fin de bail.
Le propriétaire dispose d’un délai de un mois pour restituer le dépôt de garantie après l’état des lieux de sortie si celui-ci est conforme à celui d’entrée. En cas de dégradations constatées, le délai peut être étendu à deux mois, le temps de procéder aux réparations nécessaires et d’en déduire les frais correspondants.
Si des sommes sont retenues sur le dépôt de garantie pour couvrir des réparations ou des impayés, le propriétaire doit fournir des justificatifs, comme des devis ou des factures, pour garantir la transparence vis-à-vis du locataire.
Les mentions obligatoires du contrat de bail meublé et les clauses interdites
Dans un contrat de location meublé, certaines clauses sont indispensables pour garantir la conformité avec la réglementation applicable, tandis que d’autres sont strictement interdites ou seulement autorisées sous certaines conditions :
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📋 TYPE DE CLAUSE
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⚖️ OBLIGATOIRE OU INTERDITE
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Identité des parties (propriétaire et locataire)
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✅ Obligatoire
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✅ Obligatoire
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Destination du logement (usage d’habitation principale)
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✅ Obligatoire
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Durée du bail
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✅ Obligatoire
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Montant du loyer et modalités de paiement
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✅ Obligatoire
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Montant des charges et modalités de régularisation
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✅ Obligatoire
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Clause de révision du loyer (indice IRL)
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🆗 Autorisée
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Clause interdisant la sous-location sans accord
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🆗 Autorisée
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Clause imposant une pénalité en cas de retard de paiement
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⛔ Interdite
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Clause imposant des frais pour l’état des lieux
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⛔ Interdite
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Clause interdisant d'avoir des animaux
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⛔ Interdite
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Clause interdisant de fumer
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⛔ Interdite
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Les documents à annexer au bail de location meublé
Dans un contrat de location meublé, certains documents doivent être annexés pour assurer la transparence, la conformité avec la législation et la protection des deux parties.
Voici les documents essentiels à annexer au bail :
- La notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ;
- L’état des lieux d’entrée ;
- L’extrait du règlement de copropriété le cas échéant ;
- Le dossier de diagnostics techniques ;
- L’inventaire des meubles et des éléments d’équipement présents dans le logement.
Le fonctionnement du contrat de location meublé
Comment modifier un bail meublé ?
Modifier un bail meublé implique de respecter certaines règles pour que les modifications soient valides. Que ce soit pour ajuster le loyer, modifier des clauses existantes, ajouter un nouveau locataire ou encore prévoir de nouvelles conditions, voici les étapes et éléments à prendre en compte pour une modification en bonne et due forme :
📌Accord entre le propriétaire et le locataire
Toute modification du bail meublé doit se faire avec l’accord écrit des deux parties (propriétaire et locataire). Si l’une des parties n’est pas d’accord avec les changements, ils ne peuvent pas être imposés unilatéralement, sauf en cas de révision de loyer encadrée par la loi.
📌Rédaction d’un avenant au bail
Pour formaliser les modifications, il est nécessaire de rédiger un avenant au bail. Ce document précise les changements apportés et doit être signé par le propriétaire et le locataire pour avoir une valeur légale. L’avenant doit être annexé au bail original.
Exemples de modifications pouvant nécessiter un avenant :
- Augmentation ou diminution du loyer : dans le cadre d’une révision annuelle encadrée par l’Indice de Référence des Loyers (IRL), ou d’une révision triennale.
- Ajout de nouveaux équipements dans le logement meublé.
- Modification des modalités de paiement des charges (passage de charges forfaitaires à une provision avec régularisation).
- Changement dans les règles d’occupation : par exemple, autorisation d’une sous-location
📌Informer le locataire des modifications prévues avant le renouvellement
Si le propriétaire souhaite introduire des modifications au moment du renouvellement du bail, il doit informer le locataire au moins trois mois avant la fin du bail. Cela permet au locataire d’accepter ou de refuser les changements en choisissant de renouveler ou non le bail.
Une fois l’avenant au bail rédigé et signé par les deux parties, il doit être annexé au contrat de bail initial. Chaque partie conserve une copie de l’avenant signé, pour que les nouvelles dispositions soient opposables en cas de besoin.
Fin et résiliation du contrat de location meublé
Résiliation par le locataire
Questions fréquentes
Pour remplir un contrat de bail meublé, commencez par indiquer les informations personnelles du propriétaire et du locataire (noms, prénoms, adresses). Ensuite, décrivez le logement avec précision, incluant l’adresse complète et la surface habitable. Précisez la durée du bail, qui est généralement d’un an, ainsi que la destination du logement (usage d’habitation principale). Mentionnez le loyer mensuel, les charges (forfait ou provision) et les modalités de paiement. Finalement, annexez les diagnostics obligatoires (DPE, plomb, etc.), l’inventaire des meubles et un état des lieux pour compléter le dossier.
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La durée minimale d’un bail meublé classique est de 1 an, avec renouvellement automatique. Pour les étudiants, un bail spécifique de 9 mois sans reconduction tacite est possible pour s’adapter à l’année scolaire. Le bail mobilité, destiné aux locataires en déplacement temporaire (étudiants en stage, professionnels en mission), a une durée comprise entre 1 et 10 mois, sans renouvellement. Dans le cadre d’une location meublée, la loi prévoit donc des options adaptées selon le profil du locataire. Chaque type de bail répond à des besoins spécifiques pour une grande flexibilité.
Un logement en location meublée doit inclure certains meubles obligatoires pour assurer le confort du locataire. Le logement doit contenir un lit avec literie (matelas, couverture ou couette), une table et des chaises pour les repas, et des équipements de rangement pour les vêtements. La cuisine doit être équipée de plaques de cuisson, un réfrigérateur, un four ou micro-ondes, et des ustensiles de base (casseroles, poêles, couverts). Un éclairage suffisant et des équipements pour l’entretien (aspirateur ou balai) sont également requis. Cette liste garantit que le logement est bien meublé et prêt à l’usage quotidien.
Le locataire peut résilier son contrat de location meublé à tout moment avec un préavis d’un mois, sans avoir à justifier sa décision. Pour notifier la résiliation, il doit envoyer un courrier recommandé, un acte d’huissier ou une remise en main propre contre signature au propriétaire. Le propriétaire, en revanche, ne peut donner congé qu’à l’échéance du bail, avec un préavis de trois mois, et seulement pour motifs légitimes : vente du bien, reprise pour habiter, ou motif sérieux (comme des impayés). Le propriétaire doit notifier cette décision par courrier recommandé ou acte d’huissier, en respectant les délais. En dehors de ces conditions, le bail se renouvelle automatiquement pour une nouvelle durée.