TVA et location courte durée : êtes-vous concerné ?
En matière d’immobilier, la location courte durée a tout pour séduire : flexibilité, rentabilité, rotation rapide…
Mais côté fiscalité, le charme peut vite tourner au casse-tête si l’on ne maîtrise pas les règles, notamment celles relatives à la TVA.
Contrairement aux idées reçues, toutes les locations ne sont pas exonérées.
Et depuis le 26 mars 2025, l’administration fiscale a apporté des précisions qui méritent qu’on s’y attarde
Le cadre légal : entre exonération générale et régime spécifique
En principe, la location d’un bien à usage d’habitation est exonérée de TVA, conformément à l’article 261 D 4° du Code général des impôts (CGI). Autrement dit : pas de TVA sur le loyer = pas de collecte, pas de déduction.
Mais (parce qu’il y a toujours un « mais »), certaines situations font exception à cette règle, notamment en location meublée de courte durée, c’est-à-dire inférieure ou égale à 30 nuitées.
Trois conditions cumulables peuvent alors faire basculer votre location dans le régime de TVA :
Vous louez un bien meublé (logique).
Le séjour est d’une durée inférieure ou égale à 30 nuitées.
Vous proposez au moins trois prestations para-hôtelières parmi celles définies par l’administration.
Activité para-hôtelière : quand le bailleur devient presque hôtelier
L’administration fiscale considère comme para-hôtelière toute activité de location meublée dans laquelle au moins trois des quatre prestations suivantes sont proposées :
Fourniture de petit-déjeuner,
Nettoyage régulier pendant le séjour,
Fourniture de linge de maison,
Réception des clients.
Et là, accrochez-vous, car depuis le 26 mars 2025, les règles se sont affinées. On vous résume les nouveautés avec des exemples pour bien visualiser ce que ça implique en pratique.
🥐 Petit-déjeuner : attention à qui le propose
La prestation est considérée comme réalisée si vous vendez vous-même le petit-déjeuner, même si c’est un traiteur qui le prépare. En revanche, si vous filez juste l’adresse de la boulangerie du coin ou un bon d’achat pour le Starbucks en bas de l’immeuble, ça ne compte pas.
Exemple : Vous proposez à vos locataires un petit-déjeuner livré chaque matin à 8h, commandé via un prestataire mais payé via votre plateforme.
✅ = prestation para-hôtelière validée.
🧹 Nettoyage : une question de… nuits
Pour les séjours de moins d’une semaine, le nettoyage effectué uniquement avant l’arrivée est suffisant pour cocher la case. Et maintenant, on sait précisément ce que l’administration entend par « une semaine » : 7 jours consécutifs (6 nuits). Donc : si vous louez 5 nuits ou moins, un seul ménage avant le séjour suffit pour activer la prestation.
Exemple : Location de 4 nuits avec nettoyage réalisé avant l’arrivée : ✅ prestation comptabilisée.
Mais pour 7 nuits sans ménage pendant le séjour ? ❌ ça ne passe plus.
🛏️ Linge de maison : lit ET bain sinon rien
Le linge doit inclure le combo draps + serviettes. Le simple plaid douillet et une paire de taies d’oreiller ne suffiront pas.
Exemple : Draps, serviettes, torchons et tapis de bain : ✅
Juste le linge de lit sans serviettes ? ❌
🛬 Accueil client : la question de la boîte à clefs ?
C’est plutôt un revirement de situation satisfaisant pour les propriétaires, notamment ceux qui exploitent en LMNP et qui se sont déjà pris le revers de la réintégration des amortissements.
C’est désormais clair : le dépôt de clés dans une boîte codée sans alternative humaine n’est pas considéré comme un accueil. Pour être comptée, la réception doit inclure une interaction humaine, même dématérialisée (visioconférence, présence d’un hôte sur place…).
Exemple : Vous accueillez vos hôtes par visio à leur arrivée ou avec un service de conciergerie : ✅
Une boîte à clés dans le pot de fleurs sans contact humain ? ❌
TVA ou franchise en base : un choix (encore) possible
Même si vous proposez 3 prestations sur 4, vous n’êtes pas automatiquement redevable de la TVA. Vous pouvez bénéficier de la franchise en base de TVA si vous restez sous un certain seuil de chiffre d’affaires.
Et ce seuil évolue : à partir du 1er juin 2025, il sera fixé à 25 000 € (contre 23 000 € actuellement selon le CGI, art. 293 B). En dessous de ce chiffre, pas de TVA à collecter ni à reverser. En revanche, pas de déduction possible non plus (pour l’achat de meubles, travaux, etc.).
Ce régime de TVA peut peser lourd sur vos calculs de rentabilité. Certains investisseurs préfèrent volontairement éviter les prestations para-hôtelières pour rester dans un régime simple. D’autres, au contraire, les adoptent pour profiter des droits à déduction de la TVA (notamment sur l’ameublement haut de gamme, les rénovations, ou les services de conciergerie).
📌 À noter : En cas d’assujettissement à la TVA, vous devez émettre des factures avec TVA, tenir une comptabilité conforme, et déposer des déclarations mensuelles ou trimestrielles.
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