Modèle de contrat de location bail nu (vide) gratuit en Word, PDF
📝 Le modèle de contrat de location le plus utilisé !
Vous êtes à la recherche d’un modèle gratuit de contrat de location nue en format PDF ou Word mis à jour en 2024 ?
Tous nos contrats de bail meublé sont conformes loi Alur (2014), loi Elan (2018) et loi Climat et résilience (2021).
Gérez votre location non meublée simplement avec l’outil de gestion locative le plus ergonomique et intuitif
🚀
Testez notre logiciel gratuitement pendant 30 jours
Profitez de nos modèles de contrat de location créés par un huissier de justice remplis automatiquement avec signature électronique, révision automatique de loyer, régularisation de charges, etc.
Modèle de contrat de location bail vide PDF / Word 2024
Le contrat de location nue ou vide : c'est quoi ?
Le contrat de location le plus courant
Le bail de location nue est le type de location le plus courant en France pour les résidences principales. Il offre une stabilité au locataire avec les durées de location les plus longues.
C’est le contrat de location par excellence régit par les dispositions de la loi 89-462 du 6 juillet 1989. Le bail nu ou vide, contrairement aux autres types de baux est appréhendé différemment avec un système plus protecteur.
La loi Alur (2014) a introduit des mesures pour mieux encadrer les loyers dans les zones tendues et renforcer la protection des locataires, notamment avec des diagnostics obligatoires et des documents standardisés pour les baux. La loi Elan (2018) a simplifié les procédures de location et a mis en place des mesures pour lutter contre les impayés, facilitant l’accès au logement tout en renforçant les recours pour les propriétaires. Enfin, la loi Climat et Résilience (2021) impose progressivement des restrictions pour la location des logements les plus énergivores, poussant ainsi les propriétaires à améliorer la performance énergétique de leurs biens pour rester conformes.
Un bail nu est un contrat de location pour un logement loué sans meubles ni équipements. Cela ne veut pas dire qu’il ne peut pas comprendre de mobilier mais simplement qu’il ne contient pas la liste de meubles et équipements minimum prévu par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé.
La fiscalité du contrat de bail nu
La fiscalité du contrat de bail nu est spécifique aux revenus fonciers, qui sont les revenus tirés de la location d’un bien immobilier non meublé. Voici les principaux points à connaître :
| Aspect Fiscal | Détails |
|---|---|
| Imposition des revenus | Les loyers perçus sont déclarés en tant que revenus fonciers. |
| Régime Micro-Foncier | Applicable si les revenus fonciers annuels sont inférieurs à 15 000 €. Abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus locatifs. |
| Régime Réel | Pour les revenus supérieurs à 15 000 € ou sur option. Permet de déduire les charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion, etc.), avantageux en cas de charges élevées. |
| Déficit foncier | En régime réel, si les charges dépassent les revenus locatifs, le déficit foncier peut être déduit du revenu global à hauteur de 10 700 € par an (hors intérêts d’emprunt), avec report possible. |
| Plus-value immobilière | Lors de la vente, la plus-value est imposable. Exonération d’impôt après 22 ans de détention (30 ans pour les prélèvements sociaux), avec des abattements progressifs. |
| Prélèvements sociaux | Les revenus fonciers sont soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 % en plus de l’impôt sur le revenu. |
Comment faire un contrat de location vide ?
La durée du contrat de location vide
La location non meublée est aussi appelé location longue durée, car la durée minimal de location est la plus longue de tous les types de baux d’habitation. Le législateur a voulu assurer une certaine stabilité et pérénité au locataire en estimant que le locataire en bail nu avait pour objectif d’établir une domiciliation durable. La durée minimale d’un bail de location nue est définie par la loi et varie en fonction de la qualité du propriétaire.
➡️ Pour une personne physique (particulier) : la durée est de 3 ans minimum. Le locataire a droit de rester dans le logement pendant cette période sans risque de congé, sauf faute grave de sa part. Au terme des 3 ans, le bail est tacitement reconduit pour 3 ans supplémentaires, offrant stabilité et continuité.
➡️Pour une personne morale (SCI non familiale, société, etc.) : la durée minimale est de 6 ans. Cette mesure vise à protéger les locataires en leur garantissant une stabilité plus longue dans les logements détenus par des sociétés. Le bail se renouvelle également de manière automatique à chaque échéance de 6 ans, sauf congé donné dans les délais légaux.
💡Le cas des sociétés civiles immobilières de famille (SCI familiale)
Contrairement aux SCI classiques ou aux sociétés, les SCI familiales sont traitées comme des personnes physiques pour la durée du bail de location nue. Ainsi, pour une SCI familiale, la durée minimale du bail est de 3 ans au lieu de 6 ans, identique à celle appliquée aux propriétaires particuliers. Cette dérogation vise à encourager la gestion familiale des biens immobiliers, offrant plus de flexibilité pour des familles qui souhaitent louer leur bien tout en conservant une gestion à plus court terme.
Le loyer, le charges et le dépôt de garantie du contrat de bail vide
Le Loyer 💳
Le montant du loyer dans une location vide est fixé librement par le propriétaire lors de la signature du bail, sauf dans les zones de loyers encadrés (zones tendues), où il est soumis à des plafonds pour limiter les augmentations excessives.
Pour savoir si votre logement est situé en zone tendue, cliquez ici 👈
Le loyer est révisable chaque année si une clause de révision est prévue dans le bail, en fonction de l’Indice de Référence des Loyers (IRL). La date et les modalités de cette révision doivent être clairement précisées dans le contrat pour assurer la transparence.
Les Charges 🚿
Dans un contrat de bail vide, les charges locatives représentent les dépenses liées à l’usage du logement et des parties communes, imputables au locataire. Elles sont généralement payées sous forme de provision mensuelle, un montant estimé par le propriétaire en fonction des dépenses habituelles, telles que l’entretien des parties communes, le chauffage collectif, l’eau, et la collecte des ordures.
Chaque année, une régularisation des charges est effectuée pour ajuster ce montant aux dépenses réelles de l’immeuble ou du logement. Si le locataire a payé plus que ce qui a été consommé, le propriétaire doit rembourser la différence. Inversement, si les charges réelles sont supérieures aux provisions versées, le locataire doit régler le complément. Cette régularisation assure que le locataire ne paie que pour les charges effectivement consommées.
Le dépôt de garantie 💰
Dans le bail de location nue, le dépôt de garantie est limité à un mois de loyer hors charges.
Cette somme, versée au propriétaire à la signature du bail, sert à couvrir d’éventuels frais en cas de dégradations ou de loyers impayés constatés lors de l’état des lieux de sortie.
À la fin du contrat, le propriétaire doit restituer le dépôt de garantie dans un délai d’1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’entrée, ou dans un délai de 2 mois s’il y a des déductions pour réparations, avec justificatifs à l’appui. Afin de pouvoir prouver les retenus à effectuer, il est indispensable d’effectuer un état des lieux complet et minutieux.
La différence entre le bail de location vide le bail meublé
| Critère | Location Nue | Location Meublée |
|---|---|---|
| ⏳ Durée du bail | Minimum de 3 ans (6 ans si personne morale autre qu’une SCI de famille) | Minimum de 1 an (9 mois pour les étudiants) |
| 💰 Loyer | Librement fixé, révisable avec clause IRL | Librement fixé, révisable avec clause IRL, souvent plus élevé qu’en location nue |
| 💸 Charges | Provision avec régularisation annuelle | Forfait (sans régularisation) ou provision avec régularisation annuelle |
| 💵 Dépôt de garantie | 1 mois de loyer hors charges | 2 mois de loyer hors charges |
| 🛋️ Équipements obligatoires | Aucun | Liste d’équipements obligatoires pour une utilisation immédiate du logement (lit, table, cuisine équipée, etc.) |
| 📊 Fiscalité des revenus | Revenus fonciers (régime micro-foncier ou réel) | Bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ou régime de l’impôt sur les sociétés (IS) |
| 📅 Préavis du locataire | 3 mois (réduit à 1 mois sous conditions) | 1 mois |
| 🕰️ Préavis du propriétaire | 6 mois avant la fin du bail, pour motif de vente, reprise ou motifs légitimes et sérieux | 3 mois avant la fin du bail, pour motif de vente, reprise ou motifs légitimes et sérieux |
| 🏠 Stabilité locative | Adaptée aux locations longues durées | Plus flexible pour les locations de courtes à moyennes durées |
| 👥 Public cible | Locataires cherchant un logement longue durée et non meublé | Étudiants, jeunes actifs, professionnels en mobilité, locations saisonnières |
Les documents à joindre au contrait de bail nu
Dans le cadre d’un contrat de location nue, plusieurs documents doivent être annexés pour assurer transparence, légalité et protection des deux parties. Voici les principaux documents à joindre :
Voici les documents essentiels à annexer au bail :
- La notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ;
- L’état des lieux d’entrée ;
- L’inventaire des meubles et des éléments d’équipement présents dans le logement.
- L’extrait du règlement de copropriété le cas échéant ;
- Le dossier de diagnostics techniques ;
Comment fonctionne le contrat de location vide ?
Peut-on modifier un bail de location nue ?
Pour modifier un bail de location nue, il est impératif d’obtenir l’accord écrit des deux parties. Aucune modification ne peut être imposée de manière unilatérale. Ainsi, si le propriétaire souhaite modifier le loyer, ajuster les modalités des charges, ou ajouter de nouvelles conditions au bail (par exemple, autoriser ou interdire la sous-location), il doit d’abord en discuter avec le locataire.
Une fois l’accord obtenu, les modifications doivent être formalisées par un avenant au bail. L’avenant est un document qui précise les changements convenus, comme le nouveau loyer, les modifications dans la répartition des charges, ou les clauses ajoutées ou modifiées. Il est important que l’avenant soit rédigé clairement et inclue les détails de chaque modification, afin de prévenir toute ambiguïté ou malentendu ultérieur. Une fois l’avenant rédigé, il doit être signé par les deux parties.
Renouvellement et préavis du contrat de location nue
🔄 Renouvellement du contrat de location nu
Comme vu précédemment, le bail de location nue est conclu pour une durée minimale de 3 ans si le propriétaire est un particulier, et de 6 ans si le bien appartient à une personne morale (comme une SCI non familiale).
A l’issue de cette période, le contrat est tacitement reconduit pour la même durée (3 ans ou 6 ans), sans que le propriétaire ou le locataire ait besoin de signer un nouveau bail. Ce renouvellement automatique permet aux locataires de rester dans le logement sans formalité particulière, sauf si l’une des parties souhaite mettre fin au bail.
Le propriétaire peut, à l’échéance du bail, proposer une modification des conditions (par exemple, une augmentation de loyer dans les zones non encadrées), mais il doit notifier le locataire au moins 6 mois avant la fin du bail. Si le locataire accepte, les nouvelles conditions entrent en vigueur avec le renouvellement du bail. En cas de désaccord, le locataire est libre de quitter le logement en fin de bail.
❌ Résiliation et préavis du bail de location vide
Le préavis varie selon qu’il est initié par le locataire ou le propriétaire.
Préavis du locataire
Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment, sans attendre la fin de la période de 3 ou 6 ans. Il doit cependant respecter un préavis de 3 mois. Le préavis est réduit à 1 mois dans certaines situations :
📌logement situé en zones tendues
📌En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;
📌 Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;
📌 Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dans le cas de violences conjugales
📌Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active (RSA) ou de l’allocation adulte handicapé ;
📌Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement social
La demande de résiliation doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre signature.
Résiliation par le propriétaire
Le propriétaire ne peut donner congé au locataire qu’à l’échéance du bail et pour des motifs strictement définis par la loi. Il doit donner un préavis de 6 mois et justifier sa décision par l’un des motifs suivants :
➡️Congé pour reprise : Le congé pour reprise permet au propriétaire de récupérer le logement pour l’occuper lui-même ou pour y loger un membre de sa famille. Le bailleur doit préciser dans la notification l’identité de la personne qui occupera le logement (lui-même, son conjoint, un ascendant, un descendant, etc.). Le congé doit être motivé par un besoin réel et sérieux d’occupation et non par un simple souhait de récupérer le bien pour le relouer. Si le congé pour reprise n’est pas justifié, le locataire peut contester la décision et obtenir une annulation de congé.
➡️Congé pour vente : Le propriétaire souhaite vendre le logement sans locataire en place. Dans le cadre du congé pour vente, le locataire bénéficie d’un droit de préemption, ce qui signifie qu’il a la priorité pour acheter le bien avant toute autre personne, et il dispose de deux mois pour donner sa réponse (quatre mois en cas de recours à un prêt bancaire). Si le locataire renonce à cet achat ou ne répond pas dans les délais, le propriétaire peut alors vendre le bien à un tiers aux mêmes conditions.
➡️Motif légitime et sérieux : En cas de manquement grave du locataire, comme des impayés de loyer ou des dégradations importantes du logement.
Le propriétaire doit notifier sa décision par lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice, ou remise en main propre contre signature.
Questions fréquentes
Dans la plupart des cas, non.
Cependant, dans des situations spécifiques, il est possible d’opter pour une convention d’occupation précaire d’une durée réduite à moins de 1 an. Cette convention est exceptionnelle et est réservée aux cas où le propriétaire justifie de la nature temporaire de la mise à disposition du logement.
La convention d’occupation précaire doit être justifiée par un événement incertain et extérieur (comme un retour de mission professionnelle ou un projet d’aménagement de courte durée), qui justifie l’usage du bien pour une période limitée. Il est important que ce caractère précaire soit explicitement détaillé dans le contrat pour éviter toute ambiguïté. Cette solution reste rare et est utilisée uniquement dans des situations clairement définies pour ne pas contourner les règles du bail classique, qui garantissent la stabilité locative pour les baux de longue durée.
La clause résolutoire permet au propriétaire de résilier le bail de plein droit, sans intervention judiciaire, en cas de manquement grave du locataire (impayés, absence d’assurance, usage inapproprié du logement). Cependant, cette clause ne peut s’appliquer que dans des situations spécifiques définies dans le contrat.
Depuis le 27 juillet 2023, suite à la loi « Anti squat » que nous évoquions dans notre article, la clause résolutoire est devenue obligatoire dans un contrat de location.
En location nue, le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges. Ce montant est destiné à couvrir d’éventuels frais de réparation si des dégradations sont constatées à la fin du bail.